家は「買うべき」か「借りるべき」か。たぶん、そこに正解はありません。
「家賃を払い続けるくらいなら、買った方がいいですよね？」
不動産の仕事をしていると、本当によく聞かれます。
最近は家賃も上がっています。一方で不動産価格も上がり、少し前まで予算内だった物件が、今では手の届かない価格になっていることも珍しくありません。
さらに最近では住宅ローンの金利も気になると思います。
「もっと高くなる前に買った方がいいのか」
「いや、今は買わない方がいいのか」
不動産業を長く続けている私でも、正直悩んでしまいます。
ただ、最初に私の考えを言ってしまうと、買うか借りるかに、誰にでも当てはまる正解はないと思っています。
もちろん、「正解がない」で終わらせるつもりはありません。
私が大切だと思っているのは、どちらが得かという答えを出すことよりも、将来、環境や考え方が変わったときに、方向転換できる状態にしておくことです。
「35年間でどちらが得？」は意外と難しい
よくあるのが、こんな比較です。
「家賃15万円を35年間払ったら6,300万円。それなら住宅ローンを払って、最後に家が残る購入の方が得じゃない？」
確かに、今の数字だけを並べれば比較はできます。
ただ、35年間その数字が変わらないとは限りません。
賃貸なら、更新や住み替え、賃料の変動によって支払額は変わります。
購入の場合も、変動金利であれば返済額が変わる可能性がありますし、マンションなら管理費や修繕積立金の値上げ、戸建てでも将来の修繕費が必要です。もちろん固定資産税などもかかります。
さらに、購入した住宅には将来資産価値がどれくらい残る可能性があるかも分かりません。
結局、35年間の総額を今の数字だけで正確に比較するのは難しいのです。
もちろん、ある程度の条件を設定してシミュレーションすることには意味があります。ただ、その計算結果だけで購入か賃貸かを決めるのは、少し危ないと思います。
それよりも、まずは自分が何を重視しているのか、整理してみてはどうでしょうか。
例えば、
- 毎月の住居費はいくらまでなら無理がないか
- 手元にいくら残しておけば安心できるか
- 今後、家族の人数が変わる可能性はあるか
- 転勤や転職の可能性はあるか
- 将来、親の近くに住むことは考えられるか
- 今の街にずっと住みたいと思っているか
- 住まいにどこまでお金をかけたいか
こうしたことを考えてみると、
「自分は資産性よりも、いつでも引っ越せることの方が大事だった」
「多少お金がかかっても、この街に長く住みたい」
など、自分なりの優先順位が見えてくる場合があります。
それでも、はっきりとした結論は出ないかもしれません。
でも、それでいいのではないでしょうか。
35年後のことなんて、おそらく誰にも分かりません。
家を買ったとき、売るつもりだった人はほとんどいない
私は普段、不動産の売却相談を受けることが多いのですが、投資用不動産を除けば、購入した当初から売却を予定していたという方はそれほど多くりません。
転勤、子どもの進学、離婚や再婚、親の介護、仕事や収入の変化など、売却する理由は本当にさまざまです。
購入したときには、想像もしていなかった事情で売却を考えることになる方が多いです。
反対に、ずっと賃貸でいいと思っていた人が、結婚や出産をきっかけに住宅を購入することもあります。
でも、それは最初の選択が間違っていたということではないと思います。
そのときの自分に合っていた選択が、10年後も同じように合っているとは限りません。
ただそれだけだと思います。
人生にはいろいろな変化がありますし、考え方だって変わります。
だからこそ、35年後まで完璧に予想して決めようとしても、なかなか答えは出ないのだと思います。
「7割の納得」があればいい
少し乱暴な言い方かもしれませんが、私は7割くらい納得できていれば、その選択をしてもいいのではないかと思っています。
もちろん、残りの3割を何も考えなくていいという意味ではありません。
むしろ、その3割が大切です。
例えば、今の仕事や家族構成、収入などを考えて購入することに納得できたとしても、将来どうなるかは分かりません。
だから、7割は今の自分にとって納得できる選択をする。残りの3割は、何かあったときに対応できる余裕を残しておく。
そんな考え方でもいいのではないでしょうか。
賃貸であれば、比較的住み替えがしやすいというメリットがあります。もちろん引っ越し費用などはかかりますが、購入に比べれば身軽に動ける場合が多いでしょう。
では、購入した場合はどうでしょうか。
ここで考えておきたいのが、将来売却することになったときのことです。
「買える金額」よりも「売ることになった場合」を
例えば、5,000万円の家を購入したとします。
数年後、事情が変わって売却することになり、4,500万円で売れたとしましょう。
そのとき住宅ローンの残高が4,300万円なら、諸費用などを除いた単純計算では、ローンを返済しても200万円残ります。
購入時の自己資金などを考えれば損失が出ている可能性はありますが、少なくとも売却代金で住宅ローンを返済することはできます。
では、同じ5,000万円で購入した家が、4,300万円でしか売れなかったらどうでしょうか。
そのとき住宅ローンが4,500万円残っていれば、売却代金だけではローンを返済できません。
差額の200万円に加え、売却にかかる諸費用なども自分で用意する必要があります。
手元に十分な資金がなければ、売りたくても売れないという状況になりかねません。
この違いは大きいと思います。
ここで伝えたいのは、将来高く売れる物件を買いましょう、ということではありません。
将来の不動産価格を正確に予測することはできませんし、購入した価格より安く売ることになったからといって、必ずしもその購入が失敗だったとは思いません。
ただ、値上がりすることを前提に資金計画を組むのは避けたいところです。
「もし価格が下がっても、自分はこの家を売ることができるだろうか」
購入するときに、そこまで考えておくことが大切だと思っています。
住宅ローンは「借りられる額」まで借りなくていい
家を探していると、どうしても予算が上がっていくことがあります。
4,500万円で探していたのに、5,000万円なら希望のエリアに届く。
5,500万円なら駅に近くなる。
6,000万円なら広さまで満たせる。
物件を見れば見るほど、もう少し予算を上げたくなる気持ちはよく分かります。
そして住宅ローンの審査が通ると、「銀行が貸してくれるなら大丈夫だろう」と思ってしまうかもしれません。
でも、借りられる金額と、無理なく返せる金額は同じではありません。
住宅ローンの返済額だけでなく、税金や修繕費なども含めて、生活にどれくらい余裕が残るのか。
また、将来収入が減ったり、予想外の出費があったりしても、生活を続けられるのか。
こうしたことも考えておいて頂きたいです。
そしてもう一つは、その不動産の資産価値です。
将来も一定の需要が見込める場所なのか。
建物の状態や管理状況に問題はないか。
売却することになったとき、買いたいと思う人がいる物件なのか。
もちろん、どんな不動産でも価格が下がる可能性はあります。それでも、購入時に調べられることは少なくありません。
私は、無理のない資金計画と、将来の売却も考えた物件選びの両方が大切だと思っています。
住宅ローンの返済で家計にほとんど余裕がなくなってしまえば、何かあったときに選べるはずだった選択肢まで失ってしまうかもしれません。
「どちらが得か」より「途中で変えられるか」
結局、家は買うべきなのか、借りるべきなのか。
私は、どちらでもいいと思っています。
賃貸が自分に合っているなら、無理に買う必要はありません。
購入したいと思うなら、35年間絶対に住み続ける覚悟まで持つ必要もないでしょう。
ただ、どちらを選ぶにしても、今の状況だけでなく、少し先のことまで考えておく必要はあると思います。
先ほど「7割の納得」と書きましたが、残りの3割は将来の変化に対応できる余裕として残しておく。
私が大切だと思うのは、そこです。
「夢のマイホーム」という言葉がありますが、家を買うこと自体が人生のゴールではありません。
反対に、賃貸を選び続けることが正解とも限りません。
5年後、10年後に環境や考え方が変わったとき、「じゃあ、今度はこうしよう」と選び直せる。
そんな状態を作っておくことの方が、今、無理に正解を出すことより大切なのではないでしょうか。
そして、もし購入するという選択をするのであれば、もう一つ考えていただきたいことがあります。
それは、先ほども少し触れた不動産の資産価値についてです。
資産価値というと、将来いくらで売れるかという価格の話になりがちですが、私はそれだけではないと思っています。
「売りたいときに、買ってくれる人がいるか」
これも住宅を購入するうえで、非常に大切なことです。
では、資産価値が落ちにくい不動産、将来も需要が残りやすい不動産とは、実際にどんな物件なのでしょうか。
この話は少し長くなりそうなので、また別の記事で書いてみたいと思います。
ここまで読んでいただき、ありがとうございました。